Сдача квартиры внаем — это не только стабильный пассивный доход, но и постоянный стресс. Рано или поздно каждый арендодатель сталкивается с ситуацией, когда квартирант съезжает. И неважно, происходит ли это по обоюдному согласию, из-за конфликта или внезапного решения жильца. В такие моменты собственнику очень важно сохранить холодную голову и рациональное мышление. Как отмечают народные советы: «Не на слабость, а на нужду. Деньги берегу, лишнее мимо обойду» — именно этот внутренний шепоток, стоп-сигнал должен включиться, чтобы вы не наделали ошибок из-за эмоций.
Самое частое: квартирант съехал раньше срока и требует перерасчет
Одна из самых популярных проблем на форумах арендодателей: жилец оплатил месяц, но через несколько дней передумал жить в вашей квартире и требует вернуть остаток денег. Как быть в этой ситуации?
- Если договор заключен — всё строго по его условиям. По закону, если квартирант съезжает ранее указанных сроков по собственной инициативе, возвращать денежные средства вы не обязаны. Вы сдали жилье на конкретный период, и его досрочный отъезд, это его проблемы.
- Предупреждение — ключевой фактор. Обычно квартирант должен предупредить собственника минимум за один месяц до отъезда (если иное не прописано в договоре). Если он предупредил заранее, вы можете пойти навстречу и сделать перерасчет, так как у вас будет время найти новых жильцов. Если же он сообщает о съезде за день-два — деньги остаются у вас.
- Коммерческая недвижимость vs жилая. В коммерческой сфере перерасчет при раннем предупреждении — частая практика. В жилом фонде, если вы сдаете квартиру на долгий срок (а не посуточно, как в отеле), перерасчет по прихоти жильца не предусмотрен.
Квартирант съехал, не заплатив коммуналку
Нередко арендаторы оставляют после себя не только беспорядок, но и долги за коммунальные услуги. Здесь важно действовать грамотно:
- Проверьте показания счетчиков сразу после отъезда жильцов и сравните их с теми, что были зафиксированы при въезде или в последнем акте приема-передачи.
- Удержите сумму долга из залога (депозита), если он был предусмотрен договором. Это стандартная практика.
- Не стоит выселять людей из-за задержки в 2-3 дня, если в остальном они были хорошими жильцами. В наше нелегкое экономическое время такая задержка вполне допустима. Ущерб от простоя квартиры при поиске новых, возможно, проблемных квартирантов, будет значительно выше, чем небольшой долг по коммуналке.
Совет от экспертов:
Всегда старайтесь ставить себя на место квартирантов. Нормальные добрые человеческие отношения всегда лучше жестких конфликтов. Постарайтесь решать вопросы мирно и вести переговоры.
Что делать, если квартиранты испортили имущество?
Иногда отъезд жильцов сопровождается обнаружением сломанной мебели или испорченного ремонта. Порядок действий:
- Составьте акт причиненного ущерба.
- Сделайте фото- и видеофиксацию повреждений.
- Предъявите письменную претензию о возмещении ущерба.
- Если квартирант отказывается платить, удержите компенсацию из залога. Если суммы депозита не хватает, взыскание происходит через суд.
Крайний случай: квартирант не платит и не съезжает
Худший сценарий, ваша квартира фактически захвачена недобросовестными арендаторами. Они игнорируют просьбы съехать и не платят. Как действовать?
- Сначала, мирный путь. Попробуйте спокойно поговорить, объяснить, что в случае обращения в суд они понесут дополнительные расходы. Не говорите, что хотите их выселить просто потому, что они вам не нравятся.
- Радикальные меры (советы риэлторов). Если переговоры бесполезны, придется действовать жестко. Вскрывайте дверь (с разрешения участкового), меняйте замки. Имущество квартирантов в присутствии участкового и других свидетелей опишите, опечатайте и отправьте на хранение (через Почту России или в камеру хранения). Пусть потом недобросовестные жильцы пытаются восстановить свои права через суд. Большинство статей ГК РФ в такой ситуации регулируют отношения в пользу собственника, и арендаторы редко доводят дело до суда.
Когда квартирант съехал, главное, не паниковать. Включите тот самый внутренний шепоток рационального мышления: защищайте свои финансы, но не идите на неоправданные конфликты. Любая ситуация должна решаться опираясь на договор аренды. Именно в нем должны быть прописаны сроки предупреждения о съезде, условия возврата залога, ответственность за порчу имущества и порядок оплаты коммунальных услуг. Чем подробнее составлен договор, тем меньше головной боли вам принесет внезапный отъезд ваших жильцов.