Сдача квартиры в аренду, это не только стабильный пассивный доход, но и масса потенциальных проблем. Одной из самых головокружительных ситуаций для собственника является необходимость выселить жильцов, которые категорически отказываются освобождать помещение. Многие хозяева, отчаявшись найти общий язык с арендаторами, начинают искать мистические способы, «шепотки», чтобы квартиранты съехали. Однако в реальности вместо заговоров и магии лучше применять проверенные психологические приемы и, самое главное, опираться на закон.
Почему нельзя действовать в обход закона?
Желание просто выкинуть вещи жильцов на лестничную клетку или сменять замки в их отсутствие понятно на эмоциональном уровне, но крайне опасно с юридической точки зрения. Настоятельно советуем руководствоваться законом, иначе ваши действия в дальнейшем могут квалифицировать как самоуправство. Если между наймодателем и квартирантом составлен договор аренды, последний имеет полное право жить в квартире до окончания срока соглашения, а выгнать жильцов по своему одностороннему решению нельзя.
Законно выселить арендаторов можно только двумя способами:
- По соглашению сторон — мирная договоренность.
- Через суд — принудительное выселение.
Психологический «шепоток»: как заставить жильцов съехать по своей воле
Юристы отмечают, что самый быстрый и наименее травматичный способ выселения квартирантов — по их собственной воле. Чтобы жильцы сами захотели съехать, можно использовать легальные психологические «шепотки», которые создадут для них некомфортные, но законные условия проживания.
Метод «Неудобной аренды»
Если договор это позволяет (или если договора нет), вы имеете право изменить условия проживания так, чтобы квартирант сам начал искать новое жилье:
- Повышение арендной платы: Предупредите о значительном увеличении платы за следующий месяц. Главное — соблюдать условия договора, если там прописан фиксированный тариф.
- Регулярные проверки: Начните часто навещать квартиру по законному праву собственника (обязательно предупредив за оговоренное время). Постоянное присутствие хозяина сильно нервирует арендаторов.
- Урезание удобств: Если вы оплачиваете интернет или подписки на ТВ-сервисы — отключите их, сославшись на экономию или технические работы. Если в договоре не прописано, что вы обязаны предоставлять роутер, сделайте проживание менее комфортным.
Метод «Прямого выкупа»
Иногда проще немного потерять в деньгах, чем заработать грандиозную головную боль. Предложите квартирантам финансовую компенсацию за быстрый съезд. Например, верните залог (страховой депозит) авансом или оплатите им услуги грузчиков и грузовика для переезда. Это отличный «шепоток», который работает безотказно: жадность и желание получить легкие деньги часто перевешивают упрямство.
Метод «Скорой продажи или переезда»
Сообщите жильцам, что обстоятельства изменились: вы продаете квартиру, либо в нее срочно должен въехать ваш родственник. В этом случае, даже если договор заключен, многие люди предпочитают съехать добровольно, не дожидаясь показов квартиры покупателям или скандалов с новыми «соседями».
Можно ли выгнать квартирантов зимой за неуплату?
Один из самых популярных мифов среди арендаторов: «Зимой, в отопительный сезон, нас никто не выселит». Отвечая на вопрос, можно ли выгонять квартирантов зимой, обратимся к российскому законодательству. В законе не предусмотрен запрет на выселение арендаторов жилья в период отопительного сезона. А потому в такое время можно смело выгонять квартирантов, которые не платят, соблюдая при этом законную процедуру.
Как действовать, если квартиранты не платят и отказываются съезжать
Если психологические «шепотки» не сработали, а жильцы нарушают условия (не платят), придется действовать жестко и по правилам:
- Договоритесь мирным путем. Инициируйте встречу, объясните, что дальнейшая неуплата приведет к суду, который обойдется им гораздо дороже (возмещение судебных издержек, пени за просрочку).
- Предупредите о расторжении. В случае с бессрочным договором аренды, собственнику нужно заранее предупредить квартирантов о расторжении договора. По закону это нужно сделать минимум за 3 месяца, а в договоре может быть прописан и более длительный срок.
- Обращение в суд. Единственный законный способ выселить квартирантов, нарушивших договор, из жилого помещения — это обращение в суд. Несмотря на то, что такой способ обязывает стороны идти в инстанции, он используется редко: обычно после получения повестки стороны находят компромисс.
- Помощь полиции. Если суд вынес решение о выселении, а квартиранты все равно не съезжают, собственник обращается в полицию с требованием суда о выселении жильцов. Полиция поможет исполнить решение суда.
Особенности выселения без договора
Многие считают, что если договора нет, то выгнать жильцов можно в любой момент. Это иллюзия. Без договора выгнать квартирантов можно лишь после завершения устной договоренности о сроке или же по решению суда о досрочном прекращении. Однако на практике, если нет договора, квартиранты находятся в более уязвимом положении — они не могут доказать свою правоту в суде, а потому чаще поддаются на уговоры съехать добровольно. Но помните: самоуправство (выбрасывание вещей, смена замков) остается незаконным, даже если договора нет!
Чего делать категорически нельзя
Пытаясь применить радикальные «шепотки», не переступайте черту закона:
- Нельзя менять замки на входной двери квартиры, пока нанимателя нет дома. Это незаконное лишение человека имущества и доступа к жилью.
- Нельзя угрожать физической расправой или портить личные вещи квартирантов.
- Нельзя отключать отопление, воду или электричество (если вы не сделали это через официальные ресурсоснабжающие организации в рамках закона). Это может повлечь штрафы и уголовную ответственность.
Лучший «шепоток», чтобы квартиранты съехали — это грамотно составленный договор аренды, в котором четко прописаны штрафы за просрочку платежа и условия расторжения. Если проблема уже возникла, сначала используйте переговоры и финансовые стимулы, а если они не помогают — смело идите в суд. Помните, что закон всегда на стороне собственника, если он сам не нарушает правила.