Отношения между арендатором и арендодателем, это всегда тонкий компромисс. Одна сторона стремится максимизировать прибыль и сохранить свой актив‚ а другая — получить комфортные условия для бизнеса с минимальными затратами. К сожалению‚ на практике этот компромисс нередко нарушается‚ приводя к настоящей войне. В этой статье мы разберем 15 способов рассорки‚ которые чаще всего приводят к конфликтам‚ а также выясним‚ как закон и грамотный договор могут защитить стороны от взаимных претензий.
Со стороны арендодателя: как испортить отношения с арендатором
Арендодатели‚ стремясь защитить свою собственность и обеспечить стабильный доход‚ часто переходят границы дозволенного. Вот самые популярные способы испортить жизнь арендатору:
Самоуправное отключение электричества
Это‚ пожалуй‚ самый популярный‚ но при этом абсолютно незаконный способ воздействия на должника. Если арендатор не платит‚ арендодатель идет в щитовую и отключает рубильник. Однако согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ‚ за все нарушения арендатора (в т.ч. и за несвоевременное внесение арендной платы) арендодатель может применить лишь одну законную меру — потребовать досрочного расторжения договора. Самовольное ограничение ресурсов — это самоуправство‚ за которое арендодатель может сам оказаться на скамье подсудимых.
Блокировка доступа в помещение
Арендодатель меняет замки или ставит охрану‚ не пуская сотрудников арендатора в здание из-за долга. Это такой же незаконный метод‚ как и отключение света. Суды однозначно встают на сторону арендатора в таких случаях‚ расценивая это как незаконное удержание имущества и препятствование ведению бизнеса.
Внезапное и немотивированное повышение арендной платы
В условиях кризиса собственнику хочется поднять ставку. Но если в договоре не прописан четкий механизм индексации (например‚ не чаще одного раза в год на процент инфляции)‚ любое одностороннее повышение цены незаконно и становится поводом для грандиозного скандала.
Затягивание с передачей помещения
Арендатор подписал договор‚ внес залог‚ а арендодатель тянет с подписанием Акта приема-передачи и не дает ключи. Из-за этого арендатор несет убытки: платит зарплату сотрудникам‚ которые сидят без работы‚ или вынужден арендовать временные площади. Эти убытки можно взыскать с недобросовестного собственника через суд.
Игнорирование ремонта и коммунальных обязательств
Течет крыша‚ прорвало трубу‚ а арендодатель ссылается на то‚ что «это ваши проблемы». Если по договору капитальный ремонт и заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями лежат на собственнике‚ его бездействие — прямое нарушение.
Отказ в согласовании перепланировки
Арендатор хочет адаптировать помещение под свой бизнес‚ но арендодатель чинит препятствия или просто игнорирует запросы. Это особенно актуально для помещений под рестораны или склады‚ где без перепланировки не обойтись.
Необоснованное удержание обеспечительного платежа
При выезде арендатора собственник отказывается возвращать залог (депозит)‚ придумывая несуществующие повреждения или ссылаясь на недосдатки по коммуналке.
Со стороны арендатора: как довести арендодателя до ручки
Арендаторы тоже не всегда бывают ангелами. Зачастую их действия наносят серьезный удар по бизнесу и нервам собственника недвижимости.
Систематические просрочки платежей
Самая частая проблема. Арендатор платит когда хочет и сколько хочет‚ заставляя арендодателя каждый месяц выбивать деньги «как каникулярное задание».
Отказ оплачивать коммуналку
Особенно болезненный вопрос для складских и производственных помещений‚ где расходы на электричество и воду могут быть огромными. Если договоры на возмещение коммунальных услуг не согласованы должным образом‚ арендатор может этим воспользоваться.
Несанкционированная перепланировка и снос стен
Арендатор решил‚ что ему лучше знать‚ и без согласования снес несущую стену или вырубил проем в несущей конструкции. Для арендодателя это грозит проблемами с МЧС‚ штрафами от надзорных органов и огромными расходами на восстановление помещения после съезда арендатора.
Сдача в субаренду втихую
Арендатор не спрашивает разрешения и пересдает часть площади третьим лицам. Это нарушает права собственника и может привести к тому‚ что в здании окажутся нежелательные соседи или конкуренты.
Нарушение целевого использования помещения
Договор заключен на офис‚ а там открыли шумный бар с кухней. Или склад использован под производство химических веществ. Это не только нарушает договор‚ но и может привести к штрафам для собственника здания.
Порча имущества и отделки
Арендатор не следит за инженерными сетями‚ не делает текущий ремонт‚ разрушает дорогостоящий ремонт‚ оставленный арендодателем‚ а при выезде оставляет горы мусора.
Обоюдные причины для ссор
Некоторые конфликты рождаются из несовершенства самих отношений и двусторонних ошибок.
Размытые формулировки в договоре
Иногда договор недостаточно содержательный‚ чтобы охватить все возможные конфликтные ситуации. Отсутствие четких санкций за невыполнение обязательств или туманные описания прав и обязанностей, мин замедленного действия. Юристы отмечают‚ что существует как минимум 6 положений договора аренды‚ которые вызывают конфликт интересов: от распределения расходов на ремонт до порядка уведомлений.
Искусственные препоны для досрочного выхода из договора
Часто конфликты носят искусственный характер. Либо арендодатель‚ либо арендатор добивается досрочного выхода из договора‚ но в соглашении не прописан порядок одностороннего немотивированного отказа. В итоге одна сторона начинает придираться к мелочам‚ чтобы найти повод для расторжения через суд‚ а вторая, сопротивляется.
Как не рассориться и защитить свои права?
Конфликты — это всегда стресс и финансовые потери. Чтобы минимизировать риски‚ обеим сторонам стоит придерживаться простых правил:
- Детализируйте договор. Пропишите право арендодателя и/или арендатора на односторонний отказ от договора — немотивированный или при определенных нарушениях. Укажите сроки уведомления.
- Не занимайтесь самоуправством. Арендодателю нужно помнить: за долги можно только потребовать расторжения (с направлением письменного требования исполнить обязательство‚ как того требует закон)‚ но не отключать свет и не менять замки.
- Фиксируйте всё документально. Суды принимают в качестве доказательств переписку в мессенджерах и по электронной почте‚ но только если стороны согласовали такой способ коммуникации в договоре.
- Подписывайте Акты. Акт приема-передачи при въезде и выезде — ваш главный щит от обвинений в порче имущества и невозврате депозита.
Помните: хорошие отношения строятся на прозрачности и уважении к закону. Если договор составлен грамотно‚ ни у одной из сторон не возникнет желания использовать незаконные способы давления‚ а любые спорные ситуации будут решаться цивилизованно.